Chrystel DILOY | 10 juillet 2020 | Activité, Bail commercial, Boulangerie-pâtisserie, Consommation sur place, Déspécialisation partielle, Domaine public, Modification de la destination, Petite restauration, Petite restauration sur place, Sandwicherie, Terrasse, Vente à emporter
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La modification de la destination des lieux d'un bail commercial :
La modification de la destination des lieux d'un bail commercial ne peut être effectuée librement. Il convient donc de se référer à la clause déterminant la nature de l'activité qui peut être exercée dans ceux-ci. Le locataire doit user desdits lieux conformément à la destination stipulée. Si le locataire ne se conforme pas à l'activité spécifiée au sein du bail, le bailleur peut demander sa résiliation.
La délicate question de l'analyse de la destination des lieux
L'analyse de la destination des lieux est parfois délicate. En effet, il existe des activités qui peuvent être considérées comme incluses dans la destination contractuelle. En pareille situation, il n'y a pas de modification de l'activité.
Par exemple, l'activité de boulangerie-pâtisserie comprend celle de vente de quiches, de sandwichs et de pizzas. En effet, même si ces activités ne sont pas expressément citées dans le bail, elles sont implicitement incluses.
Illustration jurisprudentielle : la position de la Cour d'appel
Une décision jurisprudentielle assez récente permet de constater qu'il Il convient d'examiner chaque situation avec précaution.
Une société conclut un bail commercial pour des locaux à usage de boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter. Sont également autorisés la vente de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches, toujours à emporter. En revanche, sont exclus tous autres commerces. Il est également interdit d'exercer toutes activités bruyantes, dangereuses et malodorantes.
Le bailleur assigne ladite société locataire en résiliation du bail pour modification de la destination des lieux. En effet, le locataire a installé des chaises et des tables sur une terrasse située sur le domaine public.
La Cour d'appel de Grenoble rejette cette demande en résiliation. Pour ladite Cour, une telle installation n'affecte pas les lieux loués. Elle permet à la clientèle de consommer sur place les seuls produits prévus au bail. Ceci ne constitue pas une modification de l’activité convenue.
Illustration jurisprudentielle : cassation de l'arrêt rendu par la Cour d'appel
La Cour de cassation casse cet arrêt. L'installation de tables et de chaises à côté du magasin permet d'offrir aux clients la possibilité de consommer sur place les produits ainsi achetés. Le locataire exerce alors une activité de petite restauration sur place distincte de la vente à emporter. Or, seule la vente à emporter est autorisée par le bail.
L'installation, durant la saison d’été de tables et de chaises destinées à la consommation sur place sur le domaine public est contraire à la destination des lieux. Et ce, même si cette installation est à titre précaire et révocable et ne cause aucune nuisance particulière.
Pour la Haute Juridiction, constitue donc un changement de la destination des lieux loués, l’adjonction d’une activité de restauration sur place. Cette adjonction, à celle uniquement autorisée par le bail de vente à emporter, justifie la résiliation du bail.
Pour une décision concernant les baux dérogatoires, on peut consulter notre article.
Principaux textes et décision
Articles 1103 et 1224 du Code civil
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