Clause & destination des lieux : rédaction de la clause relative à l'activité

Chrystel DILOY |  1 octobre 2021 |  , , , , , , ,

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La clause de destination des lieux est essentielle au sein d'un bail car son non-respect peut être lourd de conséquences juridiques pour le locataire et le bailleur.

Clause & destination des lieux : un arrêt récent limite l'activité du locataire :

La clause relative à la destination des lieux est une clause essentielle au sein des baux. En effet, de la qualité de sa rédaction peut dépendre l'existence ou non de contentieux.

A cet égard, une affaire récente rappelle les difficultés auxquelles sont confrontés bailleurs et locataires (Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n° 18-25.893).

Dans cette affaire, un bail commercial est conclu entre les parties et la clause relative à la destination des lieux est la suivante :

« … à usage de boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas

et autres plats à emporter, et de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches à emporter, à l’exclusion de tous autres commerces et de toutes activités… ».

 

Or, le bailleur reproche au locataire de mettre à disposition des clients, des tables et des chaises sur une terrasse proche de l'établissement. Ainsi, il lui reproche d'offrir à la clientèle la consommation sur place de produits acquis dans le magasin.

La Cour d'appel rejette les prétentions du bailleur. Elle décide que l’installation de chaises et tables sur une terrasse située sur le domaine public ne constitue pas une modification de l'activité. Pour ladite Cour, cette installation n'affecte pas les lieux loués. Les clients peuvent consommer sur place les produits visés au sein du bail.

Le bailleur forme alors un pourvoi en cassation. La Cour de cassation accueille ce pourvoi. Elle décide que la clause concernant la destination des lieux vise exclusivement la vente à emporter. Dès lors, la consommation sur place est exclue même si ce sont les clients qui consomment sur place.

Pour la Haute juridiction, le locataire exerce, dans ces conditions, une activité de petite restauration. Or, la clause du bail ne l'autorise pas. La destination contractuelle des lieux n'est donc pas respectée. Peu importe qu'il s'agisse de la clientèle de l'exploitant ou non.

Clause & destination des lieux : rédiger des clauses précises relatives à la destination des lieux ou mettre en œuvre une procédure de despécialisation

L'arrêt susmentionné n'est pas un arrêt que l'on pourrait qualifier d'isolé. En effet, la Cour de cassation s'est déjà prononcée en ce sens.

Il s'avère donc fondamental de bien spécifier au sein d'un bail si la « vente à emporter » est autorisée ou non. Il est donc préférable d'adjoindre ladite « vente à emporter » à la « vente à consommer sur place » si tel est le souhait du preneur.

En effet, un bail incomplet quant à la destination ne permet pas toute activité.

Ainsi, et par exemple, il a déjà été jugé que :

  • La vente de boissons à emporter constitue une activité annexe à celle de vente de glaces à emporter ;
  • La vente à emporter n'est pas incluse dans celle de restauration ;
  • L’activité de vente de bières n'est pas incluse au sein de l'activité de boulangerie.

En conséquence, si une activité n'est pas incluse au sein d'un bail, le preneur doit, soit :

  • Mettre en œuvre une procédure de despécialisation ;
  • Obtenir l'accord du bailleur.

Conséquences en cas de non-respect de la destination contractuelle

En cas de non-respect de la destination du bail, le juge peut prononcer sa résiliation. C'est la solution retenue par la juridiction dans l'affaire susmentionnée du 26 mars 2020. Toutefois, il faut que la violation de la destination contractuelle soit importante. Cette procédure est bien tendu mise en œuvre par le bailleur.

Le bailleur peut également, devant la juridiction compétente, solliciter l'application de la clause résolutoire. Mais encore faut-il que ladite clause figure au sein du bail. Et celle-ci doit viser la résiliation de plein droit dudit bail. La résiliation du bail produit effet un mois après un commandement qui demeure infructueux (C. com, art. L 145-41). De plus, le juge peut en outre accorder un délai au locataire afin que celui-ci régularise la situation.

Enfin, le bailleur peut mettre en œuvre un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. Il existe une procédure précise à respecter s'agissant de ce refus.

S’agissant du bail commercial, on peut aussi consulter un de nos articles relatif aux clauses réputées non écrites.

Décision

Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n° 18-25.893, Légifrance.

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