Chrystel DILOY | 27 avril 2021 | Bail, bailleur, Clause, Contrat, convention, Locataire, restaurant, travaux de sécurité
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La Cour de cassation précise qu'en matière de bail et travaux de sécurité prescrits par l'administration, ceux-ci demeurent à la charge du bailleur. Il ne peut en être autrement sauf clause contraire et expresse..
Bail et travaux de sécurité : le récurrent problème relatif à leur financement
La question du bail et des travaux de sécurité est un problème récurrent afin de savoir à qui ceux-ci incombent. Une affaire récente permet d'effectuer un point.
Aux termes d'une convention conclue en 2016, une SCI consent à une société de restauration, l’exploitation d’un restaurant. Ce restaurant se situe dans un ensemble immobilier construit sur les dépendances du domaine public maritime. Cette convention est exclusive du statut des baux commerciaux.
Mais peu après, la direction de la sécurité civile ordonne à la SCI d’exécuter diverses prescriptions. Il s'agit de travaux relatifs à la sécurité.
C'est alors que la société de restauration assigne la SCI afin qu'elle supporte la charge des travaux prescrits par l'administration. Il s'agit donc pour ce premier de faire supporter la charge financière des travaux par ce second.
Mais la Cour d'appel de Nouméa décide que lesdits travaux de sécurité sont à la société qui exploite le restaurant.
Ladite Cour se réfère à l'article 11-4 de la convention d’exploitation liant les parties. En effet, celle-ci stipule que « pour la pratique de son activité, l’exploitant s’oblige expressément à s’assurer que son activité se déroule en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales, administratives, réglementaires ».
Cette clause, selon ladite Cour, exonère le bailleur de la charge financière de la réalisation des travaux prescrits par l'administration (Comité territorial de sécurité).
En conséquence, la Cour de Nouméa considère donc que la SCI n'est pas garante de la conformité des locaux par rapport aux exigences administratives. L'exploitant du restaurant doit donc faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes les autorisations administratives. Ainsi, il doit notamment se conformer aux textes en vigueur relatifs à la salubrité, la police, la sécurité et l’hygiène.
Bail et travaux de sécurité : les arguments du locataire exploitant le restaurant
La société de restauration forme un pourvoi en cassation. Elle soutient que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail, à la charge du propriétaire.
Ladite société soutient également que ces travaux de sécurité se situent hors du périmètre de la convention d’exploitation. En effet, ces travaux ne se rapportent pas à son activité de restauration. Ils ne se rapportent pas non plus à l'utilisation des locaux pour l'exercice donc de cette activité.
Encore, elle précise que cette mise aux normes s’impose à l’ensemble des établissements exploités sur le site. Dès lors, ce n'est pas son activité de restaurant qui est spécialement visée.
Enfin, elle soutient que l'article 1719 du Code civil doit recevoir application. En effet, ledit article énonce notamment que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
Il appartient en conséquence, selon la société de restauration, à la SC de supporter la charge financière de la réalisation des travaux exigés par l'autorité administrative.
La décision de la Cour de cassation : les travaux sont à la charge du bailleur en l'absence de clause expresse les mettant à la charge du locataire
La Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Nouméa.
La Cour de cassation rappelle que le bailleur doit, en raison de la nature du contrat, délivrer au preneur la chose louée. Il doit aussi entretenir cette chose en état de service pour l'usage pour lequel elle a été louée.
Ainsi, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur. Or, la Cour d'appel n'a pas constaté l'existence d'une telle situation expresse. Autrement dit, la convention liant les parties ne met pas expressément à la charge du locataire, l'obligation de financer lesdits travaux de sécurité.
La clause figurant donc dans ladite convention prévoyait seulement l'obligation pour le locataire de se conformer aux lois et règlements en vigueur.
En aucune façon, ladite convention ne contenait une décharge expresse de la SCI en sa qualité de bailleur.
La Haute juridiction condamne la SCI aux dépens et à payer au preneur la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Seule donc, une clause expresse et particulièrement précise, peut mettre à la charge du locataire les travaux de sécurité.
On peut aussi consulter notre article traitant des réparations locatives.
Décision et texte
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