Bail et indemnité d'éviction : l'impossible plafonnement de l'indemnité d'éviction

Chrystel DILOY |  6 août 2021 |  , , , , , , , , ,

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L'indemnité d'éviction versée par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial peut-elle être plafonnée ? Le Conseil constitutionnel vient de se prononcer.

Bail et indemnité d'éviction : quand l'indemnité due par le bailleur dépasse la valeur du local loué :

La question du bail et de l'indemnité d'éviction qui peut être due au locataire présente une certaine importance. En effet, l'article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Mais alors, il est tenu de payer au locataire évincé, une indemnité dite d'éviction. C'est cette indemnité, prise en son montant qui soulève le plus souvent des difficultés. Récemment, le Conseil constitutionnel a été saisi suite à une question prioritaire de constitutionnalité posée par un bailleur.

En effet, cette indemnité comprend :

  • la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession ;
  • elle est parfois augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
  • s'ajoutent également, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf si le propriétaire rapporte la preuve que le préjudice est moindre.

Bail et indemnité d'éviction : l'affaire ayant donné lieu à une question prioritaire de constitutionnalité

Une société est propriétaire d'un immeuble au sein duquel une autre société exploite un hôtel. Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur délivre congé et refuse le renouvellement. Il offre le paiement d'une indemnité d'éviction.

Ainsi que tel est souvent le cas en la matière, le juge doit déterminer le montant de ladite indemnité. Ledit juge nomme alors un expert judiciaire à cet effet. Le montant que retient ledit expert déplaît au bailleur. En effet, la valeur retenue par l'expert devait vraisemblablement dépasser la valeur vénale de l'immeuble.

Le bailleur forme alors une question prioritaire de constitutionnalité devant le Tribunal judiciaire de Paris. Ce dernier renvoie alors la question à la Cour de cassation. Elle-même la transmet au Conseil constitutionnel.

Les griefs du bailleur et la question prioritaire de constitutionnalité

Dès lors, le bailleur reproche aux dispositions de l'article L. 145-14 du Code de commerce, ce qui suit :

  • De payer au locataire, quand il refuse de renouveler un bail commercial, une indemnité qui peut atteindre un montant disproportionné.

En effet, ladite indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce quel que soit le préjudice réellement subi par le locataire. De plus, cette valeur ne contient pas de plafonnement. Elle peut donc constituer une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ainsi qu'à la liberté d'entreprendre.

 

  • De mettre en place une double différence de traitement contraire au principe d'égalité devant la loi.

En effet, la valeur marchande du fonds se détermine suivant les usages de la profession. Dès lors, il existerait une différence de traitement entre les bailleurs selon la nature de l'activité exercée dans leur immeuble.

De plus, seuls les baux commerciaux génèrent le paiement d'une telle indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail. Les autres catégories de baux sont exemptes d'un tel paiement.

En conséquence, la question prioritaire de constitutionnalité porte sur les mots (C. com. art. L. 145-14, al. 2) :

« comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce,

déterminée suivant les usages de la profession »

 

Indemnité d'éviction et méconnaissance du droit de propriété

Le Conseil constitutionnel rejette le grief relatif de la méconnaissance du droit de propriété. Il n'est pas porté ainsi atteinte au droit de propriété.

En prévoyant que le locataire reçoit une indemnisation en cas de non renouvellement du bail, le législateur veut lui permettre la poursuite de son activité. Il convient d'assurer la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Est ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.

Par ailleurs, l'indemnité due au locataire évincé est égale au préjudice que lui cause le non renouvellement du bail. Elle ne comprend donc que la part de la valeur marchande du fonds de commerce que perd ledit locataire.

De plus, l’indemnité d’éviction n'est due que si le locataire a effectivement exploité son fonds de commerce dans des conditions conformes au bail. Et ceci, au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration.

Enfin, le bailleur conserve la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer.

 

Indemnité d'éviction et méconnaissance du principe d'égalité devant la loi

Le Conseil constitutionnel rejette également le grief tiré de la méconnaissance du principe d’égalité devant la loi.

Tout d'abord, prévoir que la valeur du fonds de commerce se détermine en fonction des usages de la profession, n'institue aucune différence de traitement. Il s'agit de modalités d'évaluation du fonds de commerce.

De plus, les parties à un bail commercial sont dans une situation particulière. Elle est différente des parties à bail au sein duquel il n'existe pas d'exploitation d'un fonds de commerce.

En conséquence, les dispositions contestées sont conformes à la Constitution.

Le Conseil constitutionnel décide que les mots « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » sont donc conformes à la Constitution.

D’une façon générale, s’agissant des baux commerciaux, on peut consulter notre article relatif au droit de préemption du locataire.

Décision et texte

Cons. const., 5 mars 2021, n° 2020-887, QPC, Sté du grand Hôtel de Malte, JO 6 mars 2021

Article L. 145-14 du Code de commerce

 

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