Bail et droit de préemption du locataire : une réponse ministérielle du 22 avril 2021 délivre de nouvelles précisions
Chrystel DILOY | 31 mai 2021 | Bail, Bail commercial, bailleur, CHR, droit de préemption, droit de préférence, local artisanal, local commercial, loi Pinel, preneur, restaurant, Vente
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La question du bail et du droit de préemption du locataire vient de faire l'objet de précisions par réponse ministérielle. Examen de ces précisions et rappel de quelques points utiles concernant ce droit de préférence
Bail et droit de préemption (ou de préférence) du locataire : nature du local en vente et personnes exclues
La question du bail et droit de préemption est récurrente et pose difficulté. En effet, quand le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal entend le vendre, il doit en informer le locataire. Celui-ci peut alors exercer, sous certaines conditions, sont droit de préemption (ou de préférence). Les exploitants de restaurants, café et autres établissements sont souvent concernés par cette disposition. Une réponse ministérielle récente en date du 22 avril 2021 vient de délivrer de nouvelles précisions.
A contrario et pour mémoire, on rappelle que ne peuvent pas bénéficier du droit de préemption (ou de préférence), les :
- sous-locataires ou occupants à titre précaire ;
- anciens locataires dont le bail a fait l'objet d'une résiliation ;
- anciens locataires toujours sur place et qui versent une indemnité d'occupation ou qui sont toujours sur place à titre gratuit ;
- locataires qui font l'objet d'une cessation d'activité ;
- usufruitiers ;
- associés, actionnaires, dirigeants ou salariés de la société locataire (seule cette dernière en bénéficie).
Principales conditions prévues par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce concernant le droit de préemption du locataire
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce précise que le propriétaire d'un local commercial qui entend le vendre, informe le locataire. Ainsi, il l'informe par lettre recommandée avec accusé de réception. Ou alors, il procède par la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
A peine de nullité, cette notification indique le prix de la vente ainsi que les conditions envisagées. Le locataire dispose dès lors, d'un délai d'1 mois à compter de la réception de ladite offre, pour se prononcer.
Le locataire qui accepte dispose alors d'un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente (à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur). Et si le locataire recourt à un prêt, il le notifie également audit bailleur. L’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est alors de 4 mois. Mais si à l’expiration de ce délai, la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Par ailleurs, le propriétaire qui décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, doit les notifier au locataire. S'il n'y procède pas, le notaire y procédera alors, à peine de nullité. Cette offre de vente est valable 1 mois à compter de la sa réception.
Le locataire qui accepte l’offre dispose d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente (à compter de la date d'envoi de sa réponse). Et s'il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai d'1 mois est porté à 4 mois.
Bail et droit de préemption : réponse ministérielle du 22 avril 2021 concernant le champ d'application
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s'applique pas en certaines situations (al. 6).
Ainsi, il ne s'applique pas :
- en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
- de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- à la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Mais c'est surtout le cas de la cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial qui pose difficulté. En effet, la question du bail et droit de préemption pour une telle situation soulève des interrogations.
A ce titre donc, une réponse ministérielle du 22 avril 2021 précise que le droit de préemption n'est pas applicable en pareille situation. Il ne peut recevoir application quand un immeuble comprend un seul local commercial. En effet, une telle situation constitue une « atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice du droit de propriété du bailleur ». Qui plus est, une telle situation attribue au locataire un « pouvoir de blocage ».
Telle est l'interprétation du ministre de l'Economie. Et la réponse ministérielle précise que si la jurisprudence ne devait pas confirmer cette interprétation, le législateur prendra alors un texte dans ce sens.
« Précédent » jurisprudentiel : vente d'un immeuble au sein duquel un locataire exploite un restaurant
Un arrêt de la Cour de cassation assez récent (17 mai 2018), pouvait laisser présager une telle réponse ministérielle (22 avril 2021).
Ainsi, une SCI propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un restaurant et un terrain, les donne à bail. L'immeuble fait l'objet d'un bail à usage de restaurant. Le terrain est donné à bail à deux sociétés. La SCI est par la suite dissoute et son liquidateur amiable assigne ses associés. Il sollicite l'autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques. Lesdits associés soutiennent alors que la société exploitant le restaurant peut revendiquer le bénéfice du droit de préemption.
Lesdits associés soutiennent que ledit droit de préemption doit être proposé lorsque le propriétaire « envisage de vendre » son bien. Selon eux, le locataire doit bénéficier du droit de préemption.
Or, la Cour d'appel rejette cette demande. La Cour de cassation confirme cette décision (Cass. civ., 3ème, 17 mai 2018, n° 17-16.113). Elle constate que la vente de l'immeuble qui constitue l’actif de la SCI en liquidation, est une vente judiciaire. Elle relève également que la société exploitant le restaurant n'est locataire que pour partie de l’ensemble immobilier. Le terrain a été donné à bail à d’autres sociétés. En conséquence, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce n'est pas applicable. En effet, la cession globale de l’immeuble ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société qui exploite le restaurant.
D’une façon générale, en matière de bail, on peut consulter nos articles relatifs, par exemple, aux baux dérogatoires successifs, ou encore, aux baux et aux clauses réputées non écrites.
Textes et décision
Article L. 145-46-1 du Code de commerce
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO 9 juin 2014 (dite loi Pinel)
Réponse ministérielle n° 21155, 22 avr. 2021, JO Sénat, p. 2702
Cass. civ., 3ème, 17 mai 2018, n° 17-16.113, Bull. 2018, III, n° 51, Légifrance
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