Bail commercial : quelles réparations locatives incombent au locataire restaurateur ?

Chrystel DILOY |  27 juin 2020 |  , , , , , , ,

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Un bail commercial, sauf clause expresse, ne peut pas metre à la charge du locataire restaurateur, les travaux de vétusté. Seule une clause expresse du bail peut stipuler que certaines réparations locatives sont assurées par le locataire.

Quelles réparations locatives doit supporter le restaurateur locataire lié par un bail commercial ?

Les professionnels sont souvent amenés à conclure un bail commercial. S'agissant d'un locataire restaurateur, une question s'est récemment posée concernant la charge des réparations locatives. Ledit restaurateur doit- il supporter des travaux au sein des cuisines, dus à la vétusté d'une canalisation ?

Illustration jurisprudentielle : les dommages subis par le restaurateur dans ses cuisines ayant conclu un bail commercial

Une société est locataire d’un local à usage de restaurant aux termes d'un bail commercial. La rupture, due à la vétusté, d’une canalisation en fonte située dans le sous-sol des cuisines, retarde de deux mois la réouverture du restaurant. Dès lors, le restaurateur subi divers préjudices. Il assigne alors son bailleur en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d'appel de Colmar rejettela demande du locataire restaurateur. Pour se faire, elle se réfère à la clause du bail commercial qui met à la charge du bailleur les seules grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil. Ladite Cour décide que le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau, même vétuste, ne rentre pas dans les prévisions dudit article 606. Le restaurant se pourvoi en cassation.

La Cour de cassation : indemnisation du locataire sauf dérogation expresse du bail

La Haute Juridiction décide que sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire. Une telle situation résulte de l'application combinée de l'article 1103 (ancien article 1134) et de l'article 1755 du Code civil.

La Cour de cassation précise donc que le locataire ne peut être tenu d'effectuer des réparations réputées locatives qui sont la conséquence directe de la vétusté.

Pour qu'il en soit autrement, la Cour d'appel aurait dû constater l’existence d’une clause expresse au sein du bail commercial. Cette clause doit alors faire expressément peser sur le locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En effet, l'article 1755 du Code civil n'est pas d'ordre public. Le bailleur et le locataire peuvent donc y déroger.

En l'absence donc de clause expresse, le restaurateur n'a pas à supporter la charge du remplacement d'une canalisation vétuste au sein des cuisines.

 

Pour la question de la répartition des travaux au sein des baux commerciaux entre le bailleur et le locataire, on peut consulter notre autre article.

 

Principaux textes et décision

 Article 606 du Code civil et 1103 du Code civil

Article 1755 du Code civil

Cass. civ., 3e, 26 mars 2020, n° 19-10.415, Légifrance

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