Chrystel DILOY | 11 décembre 2020 | Bail, Bail commercial, bailleur, Clause, Locataire, loi Pinel, Travaux
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Bail commercial et travaux : la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire relève notamment des clauses insérées dans le bail. Mais la date à laquelle le bail est conclu ou renouvelé présente également une incidence.
Bail commercial et travaux : comment s'articule la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire ?
Le bail commercial et les travaux à effectuer est une question d'importance pour les bailleurs et les locataires en raison du coût. Cette question présente un intérêt particulier notamment dans le domaine CHR. En effet, le coût des travaux est le plus souvent conséquent.
Il convient d'effectuer une distinction entre les baux commerciaux suivant certaines dates. Ainsi, on distingue les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 ou après cette date. En effet, la loi n° 2014-626 du 14 juin 2014 dite « loi Pinel » est entrée en vigueur le 5 novembre 2014.
Bail commercial et travaux : cas des baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014
En matière de bail commercial et de travaux, les clauses qui mettent à la charge du locataire les travaux sont valables si elles existent avant la date susmentionnée. Toutefois, deux conditions existent quant à cette validité :
- Une clause ne doit pas mettre à la charge du locataire l'intégralité des obligations du bailleur ;
- Toute clause doit être rédigée de façon très précise et expresse.
Ainsi, il a été jugé, s'agissant d'un immeuble loué à usage d'hôtel, que les parties peuvent déroger aux règles prévues à l'article 1719 du Code civil. Autrement dit, on peut déroger à la règle selon laquelle le bailleur doit entretenir le bien en état de servir pour l'usage pour lequel il est loué. Il est également possible de déroger à l'article 1720 du même Code, aux termes duquel le bailleur effectue toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Dès lors, la Cour de cassation a décidé que le bailleur peut mettre à la charge du locataire, aux termes d'une clause, le ravalement des façades (Cass. civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-14.230). Le locataire en a donc assumé les frais. Ce même bailleur, par une autre clause, a pu également stipuler que les grosses réparations de l'article 606 du Code civil demeuraient aussi à la charge de son locataire. Dans cette affaire, le bailleur ne peut donc pas être condamné à payer l’intégralité des sommes réclamées par le preneur au titre de ces travaux.
En conséquence, une clause litigieuse qui transfère au locataire tous les travaux dont les gros travaux et/ou réparations, doit trouver application. Pour la Haute juridiction, le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance. A ce titre, la Cour suprême rappelle le caractère supplétif des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil.
Et le cas des baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi Pinel, ne donnent pas nécessairement lieu aux mêmes solutions.
En effet, à partir du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus imputer au locataire les dépenses concernant les grosses réparations.
Ainsi, l'article R. 145-35 du Code de commerce dispose notamment que ne sont pas imputables au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant,
les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué
ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations »
Les grosses réparations sont notamment, en application de l'article 606 du Code civil :
- les réparations des gros murs et des voûtes,
- le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des murs de soutènement.
A contrario, toutes les autres réparations sont d’entretien. Mais il convient de noter que les juges du fond apprécient souverainement au cas par cas, ce que constitue une grosse réparation.
Ainsi, il a été jugé que la reconstitution d'un vignoble constitue une grosse réparation. Ce vignoble avait été détruit par le phylloxéra (Cass. civ., 17 juill. 1911, DP 1911, 1, p. 457).
Pour la question du bail commercial et de la répartition des réparations locatives, on peut consulter notre autre article.
Enfin et s’agissant de la modification de la destination des lieux au sein d’un bail commercial, un de nos articles traite de la question.
Principaux textes et décisions
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO 19 juin 2014 (dite « loi Pinel »)
Articles 1719 et 1720 du Code civil et R. 145-35 du Code de commerce
Cass. civ. 3ème, 28 mai 2020, n° 19-14.230, Légifrance.
Cass. civ., 17 juill. 1911, DP 1911, 1, p. 457
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